ビル市は疫病の影を出たのか？全国の分譲住宅の成約は86%に回復した

新型コロナウイルスの流行が徐々に効果的に制御されるにつれ、不動産市場は断崖的な下落から回復しつつある。

4月17日、国家統計局が発表したデータによると、今年第1四半期、全国の分譲住宅の販売面積は21978万平方メートルで、前年同期比26.3%減少し、前2月に現れた「断崖式」の下落に比べ、減少幅は13.6ポイント縮小した。分譲住宅の売上高は20365億元で、24.7%減少し、下落幅は11.2ポイント縮小した。

このうち、3月単月の全国分譲住宅の販売面積は13503万平方メートルで、前年同期水準の85.9%に相当し、分譲住宅の売上高は12162億元で、前年同期の85.4%に相当する。

つまり、今年3月までに全国の不動産市場の取引量は85%以上に回復した。

一部の地域では、市場の昇温が強い。最近、深センのいくつかの豪邸プロジェクトが開場すると人気になり、久しぶりに天価の「お茶代」も再び世間から出てきた。蘇州も人材がニューディールに定着したことで、一時は「家を奪う」現象があった。3月、全国70の大中都市の新築・中古住宅価格の上昇幅はいずれも2月より拡大した。

新型コロナウイルスの感染拡大を受けて、伝統的なビル市の「小陽春」はすでに約束を破った。前期に蓄積された需要は解放を求めているが、主導的で調整基調が緩んでいない場合、将来の市場はどのような動きを見せるのだろうか。

新型コロナウイルスの流行が徐々に効果的に制御されるにつれ、不動産市場は断崖的な下落から回復しつつある。宋文輝撮影

不動産投資がプラス成長

新型コロナウイルスによるビル市への痛手は、主に2月に発生した。人の流れが制限されているため、全国の多くの都市の不動産工事現場は休業し、販売所も一時閉鎖された。当月、多くの都市でゼロ成約が発生した。

国家統計局のデータによると、今年1-2月、全国の分譲住宅販売面積の前年同期比下落幅は4割に達し、売上高の下落幅も35.9%に達した。

3月中旬から工事現場の工事再開、ビル販売所のオープンに伴い、市場も急速な回復段階に入った。

3月20日夜、新政権に定着した「加持」の下で、蘇州の3つの不動産プロジェクトが同時に開場し、合わせて900軒近くの住宅源を押し出した。オンライン販売であれ、オフラインで部屋を選ぶプロジェクトであれ、ほとんどが「秒光」です。3月下旬、深セン、上海の両地で新築住宅プロジェクトが買い占められる現象が発生し、深センの一部のプロジェクトでは天価の「お茶代」が爆発したため、監督管理部門の注目を集めた。

全国的に見ると、武漢や環京などの疫病予防・抑制が比較的厳しい地域を除いて、他の地域の市場は急速に上昇し、全体の住宅価格も上昇した。国家統計局が4月16日に発表したデータによると、今年3月、全国70の大中都市のうち、一線都市（4）、二線都市（31）、三線都市（35）の新築住宅価格の前月比上昇幅はそれぞれ0.2%、0.3%、0.2%で、いずれも2月より拡大した。同時期、中古住宅価格の上昇幅も拡大した。

中原地産首席アナリストの張大偉氏は、市場が急速に上昇し、疫病が抑制されているほか、地方政府が頻繁に支持的な政策を打ち出していることと関係があるとみている。

2月以来、疫病の影響に対して、全国で数十の都市が政策を打ち出し、その内容は合理的な融資需要の支持、土地譲渡金の納付遅延、分譲住宅の前売り条件の低下、前売り監督管理資金の低下、定住の敷居の低下、住宅購入補助金の提供、積立金の緩和などを含む。中原不動産統計によると、第1四半期の全国不動産規制件数は前年同期比65%増の171回に達した。

これらの政策は需給の両端に刺激を与え、投資への刺激は特に顕著である。今年第1四半期、全国の不動産開発投資額は前年同期比7.7%減の21963億元で、減少幅は1-2月より8.6ポイント縮小した。このうち、3月の全国不動産開発投資額は前年同期比1.2%増の11848億元だった。

今年第1四半期、全国の住宅新規着工面積、住宅竣工面積、住宅企業の土地取得面積の減少幅はいずれも前2月より縮小し、施工面積は引き続きプラス成長を維持した。

資金面では、第1四半期の不動産開発企業の資金調達額は33566億元で、前年同期比13.8%減少し、下落幅は1-2月より3.7ポイント縮小した。

また、3月の不動産開発景気指数（「国の不動産景気指数」と略称）は98.18で、2月より0.78ポイント上昇したが、依然として「適度な景気水準」の区間にある。

報復リバウンド動力不足

4月8日、武漢の閉鎖解除に伴い、武漢市の最初の販売所もオープンした。これで、全国の主要都市の売り場がオープンした。

しかし、実際の表現を見ると、一部のビルは市場にあふれているが、期待されていた報復的な反発は見られなかった。

複数の機関の統計によると、4月前半、重点都市の新築住宅の分譲件数は引き続き増加した。しかし、開場脱化率は依然として7割前後の水準を維持しており、先月に比べて明らかな上昇は見られなかった。全体的に見ると、市場の推量と取引規模は前年同期の水準に達していない。

58安住客不動産研究院分院の張波院長は21世紀経済報道に対し、現段階は続々と入場する必要があるが、この部分の需要はまだ完全に放出されていないと述べた。

ある大手住宅企業の担当者によると、4月上旬、同社はいくつかのホットスポット都市で試験的に開場したが、一線から得たフィードバックは、「注目度はいいが、脱化率は高くない」というものだった。その原因はプロジェクトの定価が高いことにあるのではないかと考えている。同時に、市場では選択肢が多く、顧客にも分流を形成している。

同関係者は21世紀の経済報道に対し、現在の市場需要は初置業、初改善などの需要を主とし、その特徴は価格に対して相対的に敏感で、意思決定が慎重で、「貨物比三社」が好きだと述べた。そのため、一部の地方政策などの特殊な要素の刺激がなければ、これらの需要はパニック的な住宅購入に進化しにくく、短期的にビル市場の大幅な上昇を推進することもできない。

政策面では、最近は規制緩和の試みが頻繁に行われているが、全体的な尺度はまだ限られている。最近、海寧、広州、済南、宝鶏、駐馬店、青島など6つの都市が規制緩和の尺度が大きすぎるため、政策を回収したり調整したりしている。

4月10日、中央銀行金融市場の鄒瀾（鄒瀾）司長は、2016年以来、中央銀行は不動産業界への資金の過度な流入を抑制するためにいくつかの仕事を行い、比較的明らかな効果を得たと述べた。不動産業界の特徴は資本集約型業界であり、しかも周期が長く、中央銀行は政策の安定性、連続性、一致性を非常に重視してきた。不動産市場の「三安定」（安定地価、安定住宅価格、安定予想）基調の中で、安定予想は特に重要であり、予想不安はかえって経済に与えるダメージはより大きく、次のステップはやはり中央全体の要求と精神に基づいて、「三安定」目標をめぐって仕事をしっかりと行うことである。

多くの回答者は、「住宅ローン」の総基調が変わらない場合、融資や住宅購入などの政策に明らかな緩和はないと考えている。

張波氏は、一方で、住宅価格全体の変動性は大きくないが、住宅企業全体の割引の力と広さは狭まる可能性があり、市場感情を安定させることができると指摘した。一方、住宅購入者の入市意欲は強まっているが、全体的には慎重だ。彼は、今年第2四半期、市場の出来高は引き続き上昇するが、報復的な反発が出る確率は相対的に少ないと述べた。