万達のモードの誘拐点：王健林は第一富豪ですか？それとも“首負”ですか？

不動産会社の命の綱はたった二条にすぎない。土地の根（土地の備蓄）と銀の根は、一般的にはどれだけ買いだめしたか、開発資金の定着がどうなっているかということだ。

　　1.土地備蓄

許家印さんは急進的だと言われていますが、王健林さんは彼より全然悪くないです。

2014年6月30日現在、万達商業地所有する不動産の総面積は9350万平方メートル（建築計画面積）に達しています。その中：完成された投資不動産は1470万平方メートル、ホテルは210万平方メートル、260万平方メートルの販売予定、5650万平方メートルの建設工事（2013年末、恒大は建設工事面積は3948万平方メートル）、1760万平方メートルは未開発です。

論ずる土地の備蓄面積の大きさ、コストの低さ、万達商業地産は恒大に及ばないです。2013年末までに、恒大土地は147都市の291プロジェクトの土地備蓄量は1.51億平方メートルに達し、そのうちの45.4%は一、二線都市に位置し、平均コストは949元である。しかし、恒大不動産の時価は422億香港元だけで、万達商業不動産の予想市価の10分の1に及ばないです。

　　2､資金が不足する

土地の備蓄が多いということは、資金の需要が大きいということです。2014年6月30日までに、96項目は建設工事に711億元を投入しました。建設後の市価は5556億元と予想されますが、2017年7月までには2389億元を投資します。

2014年6月30日、万達商業不動産の未払金は1449億元に達し、総額1800億円近くの銀行ローンと未返済債（上半期の利息62.1億円）もあります。

ですから、帳簿に748億の現金があるのを見ないでください。「現金牛」を見たと思います。万達商業用不動産は3249億元の借金をしています。また2389億円がかかり、資金需要は5638億元に達しています。748億の現金、IPOは370億円を融通できると予想されていますが、理論的には1319億の在庫が続々と換金できますが、資金の不足は3200億円もあります。王思聡家は中国で一番お金が足りないです。

　　3、「販売養育レンタル」モードで「融養レンタル」に脱皮する。

「賃貸販売」のモデルである城立の前提は、不動産開発、販売業務に多額のキャッシュフローが生じることである。例えば2011年には、万達商業不動産経営活動によって生じたキャッシュフローは359億元（主に不動産販売から）に達した。問題が来ました。2012年の経営活動によって生じたキャッシュフローは115億まで大幅に減少しました。2013年はさらに68億まで下がりました。2014年の上半期は89.5億円のマイナスを示しました。

経営キャッシュフローは日増しに縮小しているが、同時に投資力は減らさず、毎年200億以上を維持しており、巨額の不足は融資活動によって解決するしかない。2013年には融資活動資金が379億元に流入し、2014年上半期には351億元に達した。IPOが370億円（60億ドル）を融資すれば、通年で720億円を超える融資となる。今では、「販売養育レンタル」のモデルはすっかり「融養レンタル」に変わった。

幸い、万達はすでに「大きいが倒れてはいけない」という事態に達しました。政府は全国各地の万達広場の末尾を容認できません。1800億円のローンと債券を不良債権にしてはいけません。後者は外源融資であり、債権融資である。万達広場の竣工と運営に伴い、万達商業不動産の経営キャッシュフローは負から正に転じる見込みです。楽観的な判断によれば、資金難はすぐ過去のものになる。

「販売で家賃を借りる」から「融養で賃貸する」に転向して、賃貸不売のモードだけが自らの首を決めたのは必然的に「首負」で、負債能力は万達商業不動産の核心的能力の一つになります。