ショッピングセンターは上海で増えすぎている

　　ショッピングセンター小売業の主流業態になる

小売業の「寒い冬」の中で、都市総合体のショッピングセンターは機能がそろっていて、体験が多いなどの優位性によって、電子商取引の衝撃に抵抗した。但从上海商业的发展看，购物中心已呈现过快、过度增长。

世邦魏理仕の統計によると、上海で開発中の44の商業プロジェクトのうち、5分の1のプロジェクト単体の体量は5万平方メートル未満で、15万平方メートル以上のプロジェクトの個数は総量の11.4%を占めている。マスによって判断することができますが、これらの小売業の多くはショッピングセンターです。一方、不動産分布を見ると、単体プロジェクトが15万平方メートルを超えるものは、いずれも非中核地域に分布しており、主にプレート、新江湾城プレート、七宝プレートなどの新興のコミュニティ商圏である。

同時に、上海小売市場の既存の百貨店プロジェクト「ショッピングセンター化」調整も始まった。現在、多くの百貨店はモールの拡張改造、ファッションブランドの旗艦店の導入、モールの体験性要素の増加などを通じて、ショッピングセンターのような消費体験を構築している。この「百貨店ショッピングセンター化」の調整方式は、ショッピングセンターが上海の小売業の主流業態になったことを意味する。

　　同質化競争による「暮らしにくさ」

　　多功能的购物中心虽然拥有诸多优势，但竞争依然激烈。世邦魏理仕上海商業サービス部の呉奕奕董事は、これらの不動産は使用開始初期には、まず市場消化の問題に直面し、つまりどのように賃貸募集の任務を達成するかと指摘した。現在の上海の小売業の発展状況を見ると、百貨業の同質化現象は深刻で、百貨店によってブランドの重複度が高い。ショッピングセンターの増加に伴い、ショッピングセンターも同質化の傾向を示している。異なるショッピングセンターが網羅する業態、機能、ひいてはブランドは非常に類似しており、これはショッピングセンターの市場に対する魅力を明らかに低下させるだろう。

仲量聯行によると、今年第2四半期の上海商業不動産のテナント募集状況によると、競争が相対的に激しくない非核心商圏では、テナント募集状況が核心商圏より明らかに優れている。統計によると、コア商圏ショッピングセンターの初層賃貸料は前期比0.8%小幅上昇し、1平方メートル当たり1日51.7元だった。しかし、非中核商圏では、この指標は3.9%上昇し、1平方メートル当たり1日17.3元に達した。特に注目すべきは、空室率では、コア商圏の市場空室率が8.3%に浮上していることだ。分析によると、ジム、繊維センター、大型レストランなど、一部のプロジェクトの主力店がリース期間終了後に撤退を選んだためだという。这从一个侧面反映出购物中心“日子不好过”的大背景。

　　「大きくて全」は必ずしも市場の歓心を買うとは限らない

登録不動産コンサルティングアナリストの陸志皓氏は、小売業の競争が激化するにつれ、かつて成功した万達モデルも機能しなくなると指摘した。彼は、万達モデルの成功の最も重要なポイントは、他の商業プロジェクトの投資家が単一の百貨店やショッピングセンターに焦点を当てている間に、万達は都市総合体を構築し始めたことだと分析した。目下、新城、新市町であっても、開発者が都市総合体を構築する機会はもはや現れにくい。さまざまな商業施設の急速な発展に加え、万達モデルが代表する「一軒の独大」時代は二度と戻ってこない。

消費習慣の変化も、「大きくて全体的な」商業施設が市場の歓心を買うことをやめたことを定めている。陸志皓氏によると、電子商取引は実体ビジネスの克星とされているが、電子商取引が同様に発達している日本の東京では、実体ビジネスが依然として人気を集めている。その理由は、東京ビジネスが「洗練されている」ことを強調しているからだ。「精緻」とは、ビジネスプロジェクトのマスが大きくできないということではなく、経営の特色、サービスの詳細など「小さなところ」で勝たなければならないということだ。相比之下，上海商业发展还是“摊大饼”式的，一味求大，却忽视了服务特色和消费体验。