ユニクロのビクトリープラザ進出業態調整分析

3月26日に傘下のビクトリープラザとユニクロユニクロ華南区の最大旗艦店を共同で設立して以来、香港資本市場で比較的活発な越秀不動産信託基金（「越秀不動産託」）だけが広州商業不動産圏の「人気者」になった。

越秀房託の程九洲副行政総裁ら経営陣は5月16日、ユニクロの導入や国美の協力面積の縮小、ビクトリー広場の位置づけ調整、傘下の物産の発展などについてメディアの取材に応じた。

期間中、ユニクロとの提携理由について、越秀房氏は「天の川全体がグレードアップしているが、ユニクロも識別的に独立した顔を持つ旗艦店になる必要がある」と説明した。

「太古匯が開業してから広州全体のビジネスを1つグレードアップし、天河城時代から太古匯時代に入った。その後、天河商圏全体の中には国際的で良いビジネス形態が徐々に現れ、いくつかの立ち後れた形態がエッジ化している。ビクトリー（広場）がこの機会を捉えなければ、今後調整する空間も時間も失われるだろう」

「天河商圏全体が大きく変化し、古い業態の中には生命力がなくなってきたことを敏感に感じていました。この場所には人の流れがなく、市場はこの品物を受け入れず、これ以上続けていくと、巨額の家賃が負担できずに家賃を滞納するのは、管理者が非常に見たくない現象だ」

改造後のビクトリーはこれまでと同じ20以上のテナント差がなく、メインテナントは国美とユニクロの交代だった。

ビクトリーの調整はまだ行われているが、広州の他の商圏の成熟と調整に伴い、消費の分流が避けられない状況になっている。これに対して、越秀房託は非常に自信を持っているように見え、天河という場所の独特性が明らかで、月曜日から金曜日までのハイエンド消費者層が密集していると考えている。それに加えて、交通の利便性や品数の豊富さもあり、土曜日、日曜日には周りの人も来ます。

「香港の銅鑼湾のように1つしかないので、動揺することはできません。天河という場所の地理的位置は長い間揺るがないので、他の商圏がいくら発展しても」。

また、広州東塔の建設が進むにつれ、最近の珠江新城オフィスビル市場の将来性について言及したところ、越秀不動産管理層は、東塔と越秀不動産の西塔の間には、発展の時間面で時間差があり、1つの地域で同時に2棟のビルを発売することはある程度直接競争になると考えている。実際に東塔が完成して引き渡し使用されたとき、西塔は比較的安定した時間を稼いでいたのかもしれない。

「現在、西塔のホテルは経営が安定しており、昨年の開業から1年余りでオフィスビルの継続率は85%に達し、この1、2年の努力を経て、継続率はさらに向上するだろう。だから、東塔が本当に建てられてからの影響は限定的だ」

以下は越秀不動産信託基金の経営陣がメディアの取材を受けた現場の実録である。

現地質問：ユニクロが入居ビクトリー広場その後、何が変わったのか。

越秀房託：最初の変化、人の流れの変化。

ユニクロの開店3日目の人出は10万人近くで、昨年のビクトリー1年分に相当する。特に土日は平日の何倍もの人出があります。

私たちはこれからも人の流れが安定し続けることを望んでいます。オープンしたばかりの場所は他の人には知られていませんが、開業してしばらくすると人の流れやリピーターが増えてきます。ビジネスをするには人の流れが必要で、取引量があればビクトリーの賃貸料に役立つに違いないが、どのくらい助けるかはあまり具体的ではない。

以前ビクトリーは主に電気製品を売っていたが、周辺の人の流れは入らず、電気製品以外に何も買うものがなく、毎日電気製品を買いに来ることはできなかったので、当時は人の流れが少なかった。

現在、ユニクロが提供している製品はこのエリアの主導的なニーズであり、に服を着せるファストファッションの位置づけは非常にはっきりしており、ビクトリーの入り口の人の流れを引き込むことができ、人の流れの変化は非常に明らかである。

第二に、イメージの変化が大きい。以前はこのビルは10年近く前で、比較的に古く、今ではユニクロは8000万を投じて全面的な改装を行っている。私たちも国際的に有名なデザイン会社にユニクロ以外の面積のデザイン計画を依頼したので、ユニクロ全体がオープンしてから、ビクトリーは以前とは違ったファッションセンスを見せてくれました。

第三に、ユニクロがオープンした後、ビクトリーの他の業態も調整された。会場全体は国際ファストファッションの位置づけに基づいており、ユニクロは主力テナントであり、ユニクロ以外のエリアは、現在のC区の1階、2階、5階を含めてこの位置づけに基づいて徐々に客源を吸収し、企業誘致を行っており、以前は電気製品を中心とした売り場ではなくなっている。

私たちは今年の国慶節がビクトリーの2回目の調整のピークシーズンになると予想しています。3月28日のユニクロのオープンは初めての調整で、国慶節はビクトリーの1階から4階までの全面的な展示で、私たちは今いくつかのリース契約に署名していて、いくつかのデザイン案が審査されていて、来月は改装のピークシーズンになるので、国慶節に間に合わせたいと思っています。

なにしろ国慶節は消費シーズンなので、私たちもその前に開業したいと思っています。{page_break}

現場からの質問：ビクトリー広場と国美との契約は停止されましたが、具体的にはどのように交渉していますか。

越秀房託：当時の国美の契約は2014年12月31日までで、私たちは1年半前に昨年7月に契約を解除しました。中報ではすでにこの情報を開示しています。

早期解除の主な原因は時間を稼ぎたいからで、私たちは当時、天河商圏全体に大きな変化が起きていることを敏感に感じて、いくつかの古い業態はすでに生命力がないようになっていた。この場所には人の流れがなく、市場はこの品物を受け入れず、これ以上続けていくと、巨額の賃貸料が負担できずに賃貸料を滞納するのは、管理者が非常に見たくない現象だ。実際、国美は当時、家賃を滞納するに違いない存在を続けていたが、彼はその時すでに何度も時間通りに家賃を払っていなかった。

国美自身の経営は下り坂である一方で、天の川全体がグレードアップしており、ユニクロもデパートの中のカウンターではなく、識別性の高い独立した店舗の旗艦店になる必要がある。

天河最大のデパートは太古匯と呼ばれ、太古匯が開業した後、広州全体の商業を1つの等級に引き上げ、天河城時代から太古匯時代に入った。その後、天河商圏全体の中には国際的で良いビジネス形態が徐々に現れ、一部の立ち後れた形態はエッジ化している。ビクトリー氏がこの機会をつかまなければ、今後調整するスペースも時間も失われてしまうだろう。

だから、私たちは一昨年からこの配置を始め、昨年4月から国美と交渉を始め、この交渉は国美の北京上層部を驚かせてきた。当時の私たちの策略は、彼が早期に解決することを望んでいたが、一方で、国美はこんなに高額な家賃を払わなくてもいいと思っていた。一方、私たちは国美にマイナス1階に1000平方メートル以上の3 Cを主体とした製品売り場を残した。

私たちは1年半前に調整を実施し、天河商圏全体のグレードアップ改造の需要を満たすことができ、早めにチャンスをつかむことができます。

現場質問：昨年のビクトリーの業績は3割ほど下落したのか？

越秀房託：3割もいません。昨年10月に国美と契約を解除しましたが、彼は試合が終わってから年末までの3ヶ月以上は賃貸料免除期間です。これは時間的な理由でしかありませんが、今年になって調整が行われれば、来年も下がるでしょう。

この賃貸料免除期間は正常で、これは越秀不動産全体の業績には何の影響もなく、数百万しかありません。私たちは今、1年間の家賃に西塔を加えて13億7000万ドルを持っています。契約内容は会計に反映され、報告書に反映されなければならない。これにはいくつかの損失がある。

　現場での質問：現在のビクトリーのレンタル率はどのくらいですか？ビクトリーにはいくつのテナントがありますか。

越秀房託：これまでと同じように20以上のテナント差がありません。主要テナントは国美とユニクロの入れ替わりで、テナント総数は大きく変化せず、主に経営内容が大きく変化しています。

ビクトリーのレンタル率は現在80%強で、6月末には100%に回復する見通しだ。今リースの話をしているので、来月までに全部借りることができるはずです。ビクトリーがこれらの調整をしていない前は、私たちの継続率は全体的に高く、毎年98%でした。

現在、1万7000平方メートルのうち、本当にリース契約をしているのは約5000平方メートル、つまり西区の1、2、5階だ。この5000平方メートルは次の4ヶ月で改装が完了してオープンしますが、実際にはリースはすべて話がまとまっていますが、入場して改装する必要があり、今日見ても囲んでいます。しかし、1階がアディダスであるなど、いくつかのブランドがすでにポスターを持っています。

　現場からの質問：現在のユニクロのリース契約はどのくらいですか。面積はどのくらいですか。

越秀房託：10年間賃貸し、賃貸面積は1万平方メートル余りで、ビクトリー広場の2.7万平方メートルの40%を占めている。

あと1万7000平方メートルは非ユニクロの面積で、一部は前にオープンしていた。また、この上には52階建てのオフィスビルがあり、中にはビジネス客がたくさんいて、彼らはビジネスエクスプレスを必要としています。この部分はすでにリースがあり、私たちは引き続き保留しています。マイナス1階にはスターバックスのカフェと千平方メートル以上の国美電器があり、これらは固定賃貸契約です。

残りの面積は特に多くはありませんが、この部分は国慶節に全面的に再オープンしたいと思っています。今年の10月、つまりあと4カ月でビクトリー全体の残りの部分が全面開業できるようになり、第1段階の調整が完了する。

現場で質問：ファストファッションブランドを作ると言っていますが、残りの面積はどんなタイプの服ですか。

越秀房託：残った誘致の中で、私たち全体の位置づけ方向の核心点はやはりファストファッションで、しかも国際的です。ビクトリーの名前の中にはこの2つの構成が入っていて、このブランドが中国の本土ブランドだけでなく、中国以外の地域にも影響力を持っていることを願っています。

位置付けはファストファッションで、高齢者や子供のようなものを作るのではなく、若い人たち、ホワイトカラーのグループに違いない。年齢が20代から30代、あるいはもう少し上の年齢層の主力消費者群。

私たちはなぜこの主力消費者グループを選んだのか、この周辺で働いたり、ここで買い物をしたりしているからです。ショッピングセンターを含めてこの20数年来のグループはこのようなことを主体としています。彼らはこのような買い物需要があり、このような製品を提供する必要があります。

だから、招商の中で実際にこの2つのキーワードをつかんで、ファッションと国際的な。次に私たちの残りの商家の誘致はこの方向をめぐって行った。もし招かれた後も含めて、私たちの全体の位置決め方向に合わなければ二次調整があるかもしれません。

現場質問：越秀不動産とユニクロの賃貸料の形式は何ですか。

越秀房託：固定賃貸料のプラス歩合で、彼らの売上高とリンクして、彼らは私たちも成長しました。

現場からの質問：家賃徴収において、ユニクロのような賃料プラスは他の業者にもこのような方法で普及するのだろうか、それともユニクロに対してこのような方法を使うのだろうか。

越秀房託：現在はケースなのか、ビクトリー調整の個体状況に対して実施されているのか。住宅預託の中の他の不動産賃貸、不動産組合の中の他の品目はすべて固定賃貸料である。

ビクトリーが次に導入する新規業者では似たようなモデルを運用するが、主流にはならない。一般的にこのブランドの口コミは良く、成長性は高く、財務監督管理システムは安定しているからだ。一般的な自営業者であれば、このような方法で処理することはできません。固定賃貸料で彼を立案することかもしれません。

どのようなお客様がどのような方法を使用しているのか、ユニクロは越秀住宅全体が1989年以来初めて固定賃貸料のプラス歩合を採用した前提条件があります。この方式の利点は双方の利益共有である。

この半年は私たちにとっても非常に重要な半年であり、この半年はユニクロの経営モデルを理解し、私たちは彼の成長を助ける方法を考えなければならない。この2つのチームが擦り合わせれば、双方の業績成長に保証がある。

　現場の質問：このような賃貸料を受け取るモデルは、彼らの将来の業績をよく見る前提に基づいている。ユニクロもネットショップをたくさん作っていますが、今ではネット上のものも強調されつつありますが、長期的にはオフラインに影響があるのではないでしょうか。

越秀房託：越秀房託とユニクロが協議していたとき、これは研究が深い問題だった。ユニクロの電子商取引の発展はオンライン、オフラインの同価であり、ユニクロのオンライン製品とオフライン製品は差別化されており、オンライン販売に適した製品があり、オンラインだけを対象にしており、より多くの製品はオフライン販売が必要であり、オフラインを対象に処理している。

現在、インターネットが実体に衝撃を与えているのは、オンラインのものが安く、オフラインのものが高いためで、より多くの人がオンラインで買うようになっているからだ。価格が同じであれば、多くの人がオンラインでこの製品について理解し、オフラインで体験するように促しています。

服装は非標準製品なので、生地、デザイン、目で見たもの、手で触ったものとネットで見たものは2つの異なる感覚かもしれません。そして、ビクトリーという場所は位置もいいし、オフィス、消費、地下鉄に乗るのに便利です。そのため、ユニクロブランドを認知している人が多く、通勤時や週末の時間を利用して買い物をしたいと思っている人が多く、買い物をすることで買い物が生まれています。

私たちは研究し、評価したことがあり、この問題は実体販売の直接的な減少にそれほど大きくないと考えています。現在では実際には店商の発展は比較的理性的な段階に入っており、現在では蘇寧を含めてもオンライン、オフラインの同価の概念を打ち出しており、非正常な競争を行うのではない。

現場で質問：天河区にはビクトリーと似たようなデパートはありますか。

越秀房託：天の川エリア全体には似たようなデパートはないはずです。天河区のデパートの特徴は規模が大きく、すべてShopping Mallの概念であり、10万平方メートルから20万平方メートルのボリュームがあるかもしれない。

このような大きなボリュームの中では総合的なデパートしかできません。中には飲食や遊びがあるかもしれませんが、何でもそろっていて、その中の1つのファストファッションをすることはできませんが、ファストファッションもこのようなボリュームを収容することはできません。

だから、天の川CBD商業地区全体の中で、ビクトリーという体量は唯一無二だ。

私たちは当時この点を選んで内部討論を何度も行い、多くの専門家に論証を依頼した。私たちは子供のテーマを考えたことがあり、文化用品を作ることも考えたことがあります。専門家であれ、私たちの長年の実践であれ、ファストファッションという方向の企業誘致の難しさ、市場の認知度、顧客の消費フォーカス度が最も高いと考えているので、私たちは最後にこの方向を選んだ。

現場質問：ビクトリーは天河商圏が成長しているが、一つのきっかけをつかんで調整することだ。広州の他の商圏、例えば南駅商圏、洛渓商圏、珠江新城商圏も徐々に成熟し、調整されているが、これらの商圏は天河商圏の人の流れに分流するのではないだろうか。

越秀房託：過去10年間の状況から見ると、この場所の独特性はさらに明らかになった。今盛んになっている地方ほど人が山を作っていくので、他の地方ではいくつかのサブセンターしか生まれません。

しかし、天河という地方の独特性は明らかで、月曜日から金曜日までのハイエンド消費者層が密集している。加えて、彼自身の交通利便性、品数の豊富さに加え、土曜日、日曜日には周りの人も訪れる。

他の場所に行くにはいくつかの店、いくつかのデパートしかありませんが、天河CBD区に行くと、彼はたくさんのデパートを持っていて、高校の低さはすべてそろっていて、ワンストップで仕入れます。車でも地下鉄でもBRTでも行けるので便利です。

香港の銅鑼湾のように1つしかなく、動揺することはできない。香港はまだ周辺で発展しているが、観光客も、あるいは香港の地元住民も、やはり銅鑼湾のものが最もよく、最もそろっていて、最も便利で、実際にはこの場所は香港の銅鑼湾という概念に相当する。

天河という場所は、他の商圏がいくら発展しても、長い間揺るがない地理的位置にある。

　現場質問：越秀房託は将来どのようにREITsの規模を拡大するのか？

越秀房託：われわれの戦略的観点から、持続的に規模を拡大していきたい。拡大したルートは外から買うのが一方向で、もちろんこれは難しい。2つ目の方向は親会社、越秀地産から来ています。越秀不動産にとっても、彼はいくつかの商業物業を家に預けて、彼にも利益がある。

まず、開発サイクルを速めることができます。次に、彼は私たちの親会社でもあるので、置いてきてからも権益を持ち続け、これらの商業物業の将来の付加価値を享受することができます。

例えば、富天地広場というプロジェクトに具体的に行くには、越秀房が買収を依頼する際に大きな特徴があり、成熟したプロジェクトであり、成熟した物件を買う必要があります。富天地広場は昨年8月にオープンし、まだ1年も経っていません。私たちはそれがもっと長く、各方面がもっと成熟していることを望んでいます。私たちは考えています。今はまだ具体的な計画がありません。

現場質問：会社傘下のIFC（シタ）の昨年の成績はどうでしたか。

越秀房託：IFCの昨年1年間の成績は悪くなく、オフィスビルの賃貸率は年初70%から年末85%に上昇し、通年の賃貸率は安定して上昇し、増加幅は15%あった。

　現場からの質問：今年残っている予定の貸していない階はどの部分ですか。

越秀房託：IFCの残りの階は主に中高区にあり、IFCはランドマーク的な不動産で、中高区の賃貸料は少し高くなります。現在は珠江新城の賃貸料が最も高いオフィスビルのはずです。

現場質問：賃貸料のレベルは何ですか。将来、家賃を上げる計画はありますか。

越秀房託：高さも低さもあり、1平月200元から300までの区間です。テナントについては毎年3%か5%の増加が見られる。これは具体的な契約によって異なります。例えば、5年間の契約は、前の2年間は必ずしも成長していないかもしれませんが、3年目から少し上昇しているかもしれません。

だから、あなたは私たちの平均賃貸料が毎年少しずつ増加しているのを見て、これはREITsの特徴で、前の5、6年、各プロジェクトの賃貸料は毎年3%から6%の間の幅を増加しています。

将来的には必ずレンタルが追加されますが、これは異なるプロジェクトの元の家賃次第です。

成熟した不動産は一般的にCPIの変化状況を考慮し、同地域の競合他社の賃貸料の変化状況も考慮して決定される。例えば、富、都市建設の2つの不動産はいずれも成熟しており、通常、私たちが契約を更新する際には賃貸料免除期間はありません。

2つ目は、賃貸料は前年を基準に5%から8%の間で値を取るのが一般的で、最初は低く設定するかもしれないが、高い成長率を選択し、最初は低く設定するかもしれないし、市場が不況であれば、低い割合を選択するかもしれない。成熟した不動産業界にはCPIの正常な成長変化状況と、市場自体の変化状況がある。

西塔の場合は、珠江新城の需給比率関係や、最初の賃貸料に基づいて定められた基準に特化しなければならない。

　現場での質問：最近、西塔の向こうの東塔がまもなく閉鎖されるが、これも比較的ハイエンドなランドマーク的な建物である。そんなに多くのオフィスビルの量は、西塔のオフィスビルプロジェクトの賃貸料と賃貸率に影響を与えるのではないでしょうか。

越秀房託：東塔と西塔の間には、発展の時間の面で時間差があり、1つのエリアで同時に2棟のビルを出すことはある程度直接競争になる。実際に東塔が完成して引き渡し使用されたとき、西塔は比較的安定した時間を稼いでいたのかもしれない。

私たちはこの2つのプロジェクトの間に雷同性がいることを考慮します。いずれも広州のランドマーク的な建物で、同じエリアにありますが、東塔は今閉鎖されているので、実際に開業するまでには2年以上かかります。

現在、西塔のホテルはすでに経営が安定しており、昨年の開業から1年以上の間に、オフィスビルの継続率は85%に達しており、この1、2年の努力を経て継続率はさらに向上するだろう。だから、東塔が本当に建てられてから私たちに与える影響は限られています。

さらに西塔は地下鉄の駅に近く、階下には空港に直結した輸送点もあり、その条件は徐々に成熟してきた。また、越秀が導入した四季ホテルは、現在も広州地区の価格帯、ブランド、地理的位置、景観が最も良いホテルであり、希少性と代替性があり、これも西塔プロジェクト全体の市場競争力を高めている。

　現場質問：越秀不動産と越秀不動産はどのように相互作用していますか。

越秀房託：前会長は戦略の高さから「私たちは常態的なやり取りをしなければならない」と述べ、上場企業2社の協力に有利である。越秀不動産と越秀不動産はいずれも上場企業であり、両上場企業の協同発展に有利である。

越秀REITsとして、規模が大きくなると、私たちの市場の流通量が増加し、流通量が増加し、機関投資家の私たちのファンドに対する流動性の要求が比較的に合致するため、大規模な規模な継続を望んでいます。現在、越秀房託は国際的な取引と比較して、機関投資家と保険投資家の比重が大幅に増加しており、特に長期保有の機関投資家が多い。

今では多くの大きな保険機関が、株を買うときはまず流通量が足りないことを考えなければなりません。

　現場からの質問：今後、ここでどのように注入された物件を選択するか、どのような物件を選択するか。

越秀不動産：越秀不動産全体の管理戦略はやはり商業不動産に焦点を当てて、今私たちの商業不動産の種類は比較的にそろっています。私たちの主な部分はオフィスビルで、富、城建ビル、新都会で、西塔の中を含めてすべてオフィスビルです。

2つ目の品目は小売モールで、ビクトリー、新都会の群楼はモールに属している。

3つ目は専門市場です。白馬のブランド効果はとても良くて、実は富の天地の位置づけも専門市場で、もしこのプロジェクトが注入されたら、私たちの専門市場のプレートの規模を拡大して、品物に役立ちます。白馬は服装のカテゴリであり、富の天地はくつ、箱、バッグのカテゴリ、このプロジェクトは専門市場のプレートに属しています。

また、ホテル、アパートも、商業不動産の主要な品目であり、私たちの現在の構造にはすべて存在しています。今後、新たなプロジェクトを買収する場合は、これらの品目の運営管理に10年近くかかり、運営管理チーム全体の経験と専門の補完が成熟しているため、これらの品目にも焦点を当ててみましょう。