全国の土地財政が大幅に縮小した。上海の土地売却収入は半分に減った。

9月1日、広州は2011年以来最大規模の土地を迎えました。

今回のオークションは4軒の中小不動産企業だけを誘致して競争に参加して、総成約価格は15.47億元だけで、成約した9つの地塊の中で8つの地価の底が成約して、もう一つの要求は40%の公営賃貸地塊を建設して、プレミアムだけで100万成約して、これは広州の今年最大規模のロケ地が寂しいです。

実は、広州市

データによると、土地の成約面積は去年に比べてそれほど落ちていませんが、前の8月の土地の成約金額は前年の半分以下だった。今年の前の8月の上海の土地譲渡金は743.1億元で、去年の通年の48.4%だけでした。

注意すべきなのは、上海の土地譲渡金は大幅に減少したが、743.1億元の総収入は北京、天津、杭州などの都市を上回り、全国第一位となった。

今年の8月の北京上海の広さと他の7つの主要都市の土地譲渡金収入の状況から見ると、11都市のうち、土地譲渡額の過半数は前年同期と比べて大幅に下落し、その中で最も下落幅が大きかったのは4割に達した。

市場アナリストは、規制政策が緩まないことを背景に、土地譲渡金は短期的には下降路を抜け出すのが難しいと予想している。

全国譲受金は明らかです。

北京大学公共経済研究センター研究員の韓世同氏によると、広州では9月1日の土地競売会の結果が予想外だったため、今回土地を購入した開発者は有名ではない小さな開発者が多く、有名な大開発業者は保利などに手を出さなかった。

間違いなく、各種の不動産市場のコントロール政策の触媒の下で、今年以来、開発者の資金回収は緩やかで、市場の予想は悲観的で、地熱を持って急落しました。

そのために、流してたたいて、底の価格は取引して依然として全体の土地の市場を貫いています。

土地譲渡金収入の「半天」を支えた全国住宅地市場のプレミアム率は、月平均で前年同期を下回っており、低位水準にある。

中国指数研究院が提供したデータによると、1～6月の全国130都市の土地の成約プレミアム率は17%で、前年同期より14ポイント減少しており、うち住宅用地（住宅用地を含む総合地）のプレミアム率は19%で、前年同期より18ポイント減少した。

この影響で、全国の多くの重点都市では、8月の土地譲渡金が明らかに下落しました。

北京市の土地整理備蓄センターのデータによると、1～8月、北京の経営地土地譲渡金の収入は合わせて671.95億元で、2010年同期より6.74%引き下げられ、昨年通年の土地収入の40.9%にとどまった。

注目すべきは、土地譲受金の出所構成が明らかに変化したことです。

住宅用地と商業用地は全部で33元の取引ができました。その中で商業用地の成約額は417.04億元に達して、去年の同じ時期より109.9%上昇しました。

住宅地の成約額は約20.83億元で、同62%の引き下げとなった。

また、広州市財政局の張傑明局長は8月30日、人民代表大会常務委員会会議に今年上半期の財政予算収支の執行状況を報告したところ、上半期に広州市の国有土地が明らかになりました。

「2011年広州市財政予算報告」によると、2011年の広州市国有土地使用権譲渡金収入は64.5億元で、2010年より190.8億元増加した。

これは、2011年上半期の広州市の土地譲渡の収入は、年初に提出された年間計画の目標の4分の1程度しか達成できないということです。

韓世同氏は、信用規模がさらに引き締められており、住宅建設が市場資金の一部を吸収することを保障し、広州市は年間6465億元の土地譲渡金計画を完成するのは非常に難しいと考えている。

広州より深センの方が土地譲渡には難儀しています。

深セン人民代表大会常務委員会は8月29日、深セン市政府の事前決算などを審議した。2010年の深センの供給経営性土地は541ヘクタールで計画の半分近くを超えたが、譲渡収入は23.85億元で、計画の98%しか達成できなかった。

しかし、中国指数研究院が発表したデータによると、2011年上半期の深センの土地譲渡額は前年同期比40%を超えた。

集中的に押して勢いが衰えない

景気を挽回するため、上半期は各地の政府がベルトを締めて、土地の供給を大幅に減らしました。

しかし、この試みは市場の需給関係を変えることで土地市場を救う措置が効果的ではない。

6月に至って、地方政府はついに市場との対峙に敗れて、積極的に供給し始めて、大量の優良品質の土地が市場に入って、開発者の積極性を動員します。

データによると、6月には一部の都市が集中的に土地を押し上げ、供給がピークに達し、今年の供給量の最大の月となった。

10の重点都市の中には広州を除いて住宅用地があります。その中の4都市の供給量は100万平方メートルを超えています。それぞれ重慶、天津、武漢、成都です。

上半期、深セン、広州、南京、上海の4都市の住宅用地の累計供給量は前年同期を上回り、前月比の伸び幅はそれぞれ279%、219%、51%、19%であった。天津は10都市の中で1～6月の累計供給量が最も大きい都市で、供給面積は622万平方メートルに達した。

受動的な状況を転換するために、広州市政府は6月にも現地の5つ星ホテルで宴席を設け、200以上の開発者と企業の500名以上のゲストを招待しました。目的は今年の土地供給計画と地表供給を外部に発表することです。

ただ、地方政府が高用地供給に力を注いでおり、これまでのように開発者の熱い反応は得られていません。

ちょうど8月には、土地の流出現象は依然として続いています。土地市場は惨憺たる局面を改めず、成約量は下がり続けています。

中国指数研究院データ情報センターからのデータによると、今年の全国133都市の月間住宅種用地（住宅用地を含む総合用地）の出来高は8月に最も低く、成約面積は1918万平方メートルで、前年同期比19%減少した。

北京中原市場研究部の張大偉監督は北京の土地市場を例に分析し、住宅購入制限の背景において、企業の住宅用地に対する熱情は依然として不足しており、大部分の住宅地は基本価格に接近して成約しており、一部の都市地区のホットスポット住宅地のブロックでも低プレミアム率で契約している。

また、北京33ブロックは居住属性を含むブロックの中で、城8区に6つしかなく、その残りは全部郊外にあります。

これと同時に、6割以上の住宅用地が保障住宅用地として整備されたり、保障住宅が必要とされたりして、住宅地の成約価格にも影響を与えています。

数回にわたって増加した預金準備率と信託ルートが緊縮した場合、販売速度が同時に鈍化して返済が困難になり、これらはすべて開発者の資金圧力を増大させ、彼らの土地取得能力に影響を与えました。

土地売却価格のスペースが増加しました。

間違いなく、北京、上海、広州、深センなどの大都市は下半期に集中的に大量の土地を売り出して、依然として今年以来の土地市場の全体的な低迷の市況を転換することができません。

しかし、業界関係者は、教育や都市建設にかかる費用は土地収入で賄われるとしており、地方政府は土地財政を放棄することはないとしており、今後4ヶ月間は全国で集中的な供給が行われる見通しです。

北京の土地市場は9月から再び供給ブームを迎えるという。

現在、北京市の土地整理備蓄センターに提出された経営用地は全部で26か所あり、総建築面積は約461.3万平方メートルである。

その中の10の住宅用地は9月に入札または競売で譲渡され、建築面積は100万平方メートルを超え、多くの地塊は順義、朝陽、通州などのホットスポットエリアに位置します。

同政策コンサルティング研究部の張宏総監は同時に、4ヶ月間続けて、上海も大量に土地を押し上げることによって土地収入の入金を加速する可能性があると予想している。

しかし、張大偉は9月以降の土地市場は供給の上昇によってある程度の成約が上がるかもしれないが、2010年の水準に達するのは難しいと予想しています。

「不動産市場の規制は下半期に強化されるだけで、土地市場は今年前半の8カ月間の閑散とした状況を維持する」。

しかし、広州では年初に予定されている土地の供給目標を達成するのはまだ難しいです。

刀客不動産顧問機構の謝逸楓理事長は、規制の厳しさと開発者の用地の慎重さと市場の不振を背景に、広州市は今年12.72平方キロメートルの巨大な任務を達成するのはほとんど不可能で、残りの4ヶ月は毎月3平方キロメートルぐらいの供給量を達成するという。

謝逸楓は、その後数ヶ月の土地取引市場は依然として底価格の成約、流拍の状況を継続していると予測しています。主に住宅価格が高すぎて、上昇が速すぎる二、三線都市は限定購入、ローン制限などの政策緊縮の予想に直面して、土地市場に伝わると予想しています。

名前を漏らしたくない開発者も本紙記者に、土地譲渡の収入を確保するために、地方政府が心理価格を引き下げ、開発者と交渉すると指摘しました。

謝逸楓氏によると、政策の相乗効果で、土地市場の下振れは今後しばらくの傾向になるという。

長年にわたって土地財政が非難され、土地の地価下落も地方政府の財政収入に衝撃を与えます。

地価は住宅価格と密接につながっています。土地市場の低迷は住宅価格の更なる調整を暗示しています。